El mer­ca­do logís­ti­co espa­ñol se enfren­ta a un cue­llo de bote­lla estruc­tu­ral: la fal­ta de sue­lo dis­po­ni­ble, los com­ple­jos trá­mi­tes urba­nís­ti­cos y la esca­sez de sumi­nis­tro eléc­tri­co en zonas cla­ve podrían retra­sar el desa­rro­llo de nue­vas pla­ta­for­mas has­ta una déca­da. Así lo reve­la el últi­mo infor­me de Pro­lo­gis Research, que advier­te de un des­equi­li­brio de más de 150.000 millo­nes de euros entre la ofer­ta y la deman­da de ins­ta­la­cio­nes logís­ti­cas en Euro­pa.

El desa­rro­llo del sec­tor logís­ti­co en Espa­ña se encuen­tra con­di­cio­na­do por la len­ti­tud de los pro­ce­sos urba­nís­ti­cos y la cre­cien­te esca­sez de sue­lo indus­trial en las prin­ci­pa­les áreas metro­po­li­ta­nas. Según el infor­me “Per­sis­tent Supply Cons­traints Posi­tion Euro­pe for Value Growth”, ela­bo­ra­do por Pro­lo­gis Research, los trá­mi­tes de reca­li­fi­ca­ción y apro­ba­ción de nue­vos desa­rro­llos pue­den exten­der­se has­ta diez años, lo que repre­sen­ta una de las prin­ci­pa­les barre­ras para res­pon­der a la deman­da cre­cien­te del mer­ca­do.

El docu­men­to iden­ti­fi­ca que, inclu­so en terre­nos ya cali­fi­ca­dos como indus­tria­les, los pla­zos admi­nis­tra­ti­vos pue­den retra­sar duran­te varios años el ini­cio efec­ti­vo de las obras. Esta situa­ción se obser­va espe­cial­men­te en la Comu­ni­dad de Madrid, don­de las difi­cul­ta­des para dis­po­ner de sue­lo ope­ra­ti­vo y la fal­ta de capa­ci­dad eléc­tri­ca dis­po­ni­ble están ralen­ti­zan­do la crea­ción de nue­vas pla­ta­for­mas logís­ti­cas.

Las ciu­da­des de Madrid, Bar­ce­lo­na y Valen­cia, que con­cen­tran la mayor deman­da de super­fi­cie logís­ti­ca en Espa­ña, sufren una ofer­ta cada vez más limi­ta­da. La esca­sez de sue­lo, uni­da al enca­re­ci­mien­to del mis­mo, está ele­van­do los cos­tes de reem­pla­zo y pre­sio­nan­do al alza los valo­res de ren­ta en los acti­vos de últi­ma gene­ra­ción. No obs­tan­te, esta res­tric­ción tam­bién está incre­men­tan­do el atrac­ti­vo de los espa­cios moder­nos, sos­te­ni­bles y bien ubi­ca­dos, tan­to para clien­tes como para inver­so­res.

En pala­bras de Cris­tian Oller, Head of Asset Mana­ge­ment del Sur de Euro­pa de Pro­lo­gis, “la indus­tria logís­ti­ca se ha con­so­li­da­do en nume­ro­sas oca­sio­nes como motor eco­nó­mi­co para cual­quier región, un sec­tor esen­cial que debe seguir evo­lu­cio­nan­do. La esca­sez de sue­lo y la com­ple­ji­dad en los pro­ce­sos de desa­rro­llo nos obli­gan a tra­ba­jar de mane­ra más cola­bo­ra­ti­va con la Admi­nis­tra­ción para agi­li­zar los pro­yec­tos. Des­de Pro­lo­gis, ofre­ce­mos nues­tra expe­rien­cia para garan­ti­zar que la deman­da real del mer­ca­do se tra­duz­ca en ins­ta­la­cio­nes moder­nas, sos­te­ni­bles y con alto valor aña­di­do para clien­tes e inver­so­res”.

El diag­nós­ti­co espa­ñol for­ma par­te de una pro­ble­má­ti­ca más amplia que afec­ta a toda Euro­pa. Según el estu­dio, el mer­ca­do logís­ti­co euro­peo, valo­ra­do en alre­de­dor de 500.000 millo­nes de euros, afron­ta una bre­cha estruc­tu­ral de más de 150.000 millo­nes entre la ofer­ta exis­ten­te y la deman­da efec­ti­va de espa­cios. Esta dife­ren­cia se atri­bu­ye a la com­bi­na­ción de fac­to­res regu­la­to­rios, limi­ta­cio­nes infra­es­truc­tu­ra­les y exi­gen­cias medioam­bien­ta­les, que varían según cada país y región.

El infor­me sub­ra­ya que la frag­men­ta­ción admi­nis­tra­ti­va y la hete­ro­ge­nei­dad de nor­ma­ti­vas urba­nís­ti­cas en Euro­pa agra­van el pro­ble­ma, difi­cul­tan­do la pla­ni­fi­ca­ción coor­di­na­da de nue­vos desa­rro­llos. Al mis­mo tiem­po, la deman­da de espa­cios logís­ti­cos con­ti­núa cre­cien­do, impul­sa­da por el auge del comer­cio elec­tró­ni­co, las estra­te­gias empre­sa­ria­les de resi­lien­cia de las cade­nas de sumi­nis­tro y el incre­men­to de la pobla­ción en las gran­des ciu­da­des.

Pro­lo­gis des­ta­ca que la fal­ta de super­fi­cie dis­po­ni­ble es par­ti­cu­lar­men­te crí­ti­ca en las zonas cer­ca­nas a los prin­ci­pa­les núcleos urba­nos. Estos entor­nos con­cen­tran la mayor par­te de la acti­vi­dad logís­ti­ca de últi­ma milla y son los que regis­tran un mayor cre­ci­mien­to de ren­tas. “Aun­que su desa­rro­llo es más com­ple­jo, esta limi­ta­ción de ofer­ta está impul­san­do la crea­ción de valor en las áreas pri­me, refor­zan­do el atrac­ti­vo de Espa­ña y de Euro­pa como mer­ca­dos logís­ti­cos estra­té­gi­cos”, con­clu­ye el infor­me.

El estu­dio incor­po­ra el índi­ce Modern Logis­tics Con­cen­tra­tion (MLC), que mide la can­ti­dad de espa­cio logís­ti­co dis­po­ni­ble en rela­ción con el núme­ro de hoga­res. En este indi­ca­dor, Euro­pa alcan­za un valor medio de 30, fren­te a 75 en Esta­dos Uni­dos. Aun­que el infor­me acla­ra que no se tra­ta de una com­pa­ra­ción direc­ta —debi­do a la mayor den­si­dad urba­na y la efi­cien­cia de las redes euro­peas—, la dife­ren­cia refle­ja una caren­cia estruc­tu­ral de espa­cio en el con­ti­nen­te. Inclu­so fijan­do un obje­ti­vo de 50 pun­tos MLC, el défi­cit segui­ría sien­do con­si­de­ra­ble y reque­ri­ría una inver­sión esti­ma­da de más de 150.000 millo­nes de euros.

A este rit­mo de cons­truc­ción, cerrar la bre­cha logís­ti­ca euro­pea podría lle­var al menos ocho años, según las esti­ma­cio­nes de Pro­lo­gis Research. Mien­tras tan­to, las ten­sio­nes entre la deman­da de espa­cios moder­nos y la rigi­dez del mar­co regu­la­to­rio segui­rán pre­sio­nan­do al alza los valo­res de los acti­vos, en espe­cial en mer­ca­dos con­so­li­da­dos como el espa­ñol.

El estu­dio tam­bién apun­ta que los retos no son úni­ca­men­te admi­nis­tra­ti­vos. En Espa­ña, la dis­po­ni­bi­li­dad eléc­tri­ca se ha con­ver­ti­do en un nue­vo cue­llo de bote­lla para el desa­rro­llo logís­ti­co, sobre todo en la zona cen­tro, don­de la infra­es­truc­tu­ra ener­gé­ti­ca no siem­pre está pre­pa­ra­da para abas­te­cer gran­des pla­ta­for­mas. Este obs­tácu­lo, com­bi­na­do con la com­ple­ji­dad de los pro­ce­sos de reca­li­fi­ca­ción, está obli­gan­do a las empre­sas del sec­tor a bus­car solu­cio­nes más crea­ti­vas y sos­te­ni­bles.